Bundesfinanzhof hält Ertragswertverfahren des Grundsteuer-Bundesmodells für verfassungskonform

12. Dezember 2025

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass das Ertragswertverfahren des Grundsteuer-Bundesmodells den Anforderungen des Grundgesetzes entspricht. Damit wird die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigt und Planungssicherheit für Eigentümer, Unternehmen und Kommunen geschaffen.

Hintergrund:

Die Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat, löste das bisherige Bewertungsverfahren ab, das das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig eingestuft hatte. Das Bundesmodell führt ein bundesweit einheitliches Bewertungsverfahren ein, das auf einem vereinfachten Flächen- und Faktorverfahren basiert. Parallel können die Bundesländer eigene Modelle, wie beispielsweise Bayern, wählen. Das BFH-Urteil bestätigt nun die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells, unabhängig von regional unterschiedlichen Bodenwerten.

Erste verfassungsrechtlich begründete Klagen waren daraufhin beim BFH anhängig. Die Kläger beanstandeten insbesondere:

• einen angeblichen kompetenzrechtlichen Konstruktionsfehler des Bundesmodells,
• die starken Typisierungen und Pauschalierungen, die eine realitätsgerechte Bewertung behindern würden:

Die landeseinheitlichen Nettokaltmieten zur Berechnung des Rohertrags seien als zu pauschal, insbesondere innerhalb von Großstädten. Zudem fehlten Möglichkeiten, pauschalierte Zu- und Abschläge anhand von Mietniveaustufen vorzunehmen.

BFH wies diese Einwände zurück. Nach Auffassung des Gerichts bleibt der Gesetzgeber im Rahmen seiner Pauschalierungsmöglichkeiten. Mögliche Ungleichbehandlungen, die sich aus fehlenden Anpassungen bei der Nettokaltmiete ergeben könnten, seien durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Damit wird die Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken effizient und rechtssicher ermöglicht.

Das Originalurteil des Bundesfinanzhofs finden Sie hier: Bundesfinanzhof hält Grundsteuer „Bundesmodell“ für verfassungskonform